Eine Wohnung oder ein Haus ist ein wichtiger Teil einer sicheren Altersvorsorge. Zudem schätzen es die meisten Immobilienbesitzer, wenn sie in den eigenen vier Wänden alt werden dürfen. Dank privaten Seniorenbetreuerinnen und privaten Spitex-Organisationen ist das für viele Senioren heute problemlos möglich.
In manchen Fällen macht es jedoch Sinn, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Trotz des technischen Fortschritts passen sich Häuser nicht den veränderten Lebensbedingungen an. Oftmals werden Häuser mit Blick auf die Bedürfnisse einer Familie mit Kindern gebaut. Sobald die Kinder ausgezogen sind, bleiben die Räume ungenutzt. Je älter man wird, desto schwieriger wird es, ein Haus mit Garten und mehreren Räumen in Schuss zu halten – besonders, wenn man pflegebedürftig wird.
Ein Hausverkauf ist allerdings nicht so einfach. Denn rund um den Verkauf eines Hauses treten viele Fragen auf. Zum Beispiel: Worauf muss man beim Verkauf einer Immobilie achten? Wie stellt man sicher, dass man das Haus zum richtigen Preis verkauft?
Vollmacht für den Hausverkauf
Eine Immobilie kann nur von den Besitzern verkauft werden. Nur sie sind berechtigt, Besitzrecht zu übertragen und Verträge zu unterzeichnen. Kranke oder pflegebedürftige Personen sind jedoch unter Umständen nicht mehr in der Lage, den Verkauf ihrer Immobilie selbst in die Hand zu nehmen.
Bei pflegebedürftigen Personen wird oftmals ein gerichtlich bestellter Betreuer eingesetzt. Das kann ein naher Angehöriger oder eine aussenstehende Person sein. In der Regel einigen sich die Angehörigen auf eine Person. Oft ist das der Ehepartner oder ein Kind.
Die Betreuungsperson übernimmt dann den Verkauf der Immobilie für die pflegebedürftige Person.
Wer sicher sein will, dass im Notfall eine bestimmte Person die Stellvertretung übernimmt, kann jederzeit eine Vollmacht ausstellen. Eine Vollmacht muss diese Informationen enthalten:
- Name und Anschrift der Person, welche die Vollmacht erteilt
- Namen und Anschrift der bevollmächtigten Person
- Erlaubnis für den Bevollmächtigten, die eigenen Interessen gegenüber Privatpersonen, Unternehmen und Behörden wahrzunehmen und den Verkauf der Immobilie abzuwickeln
- Anschrift und Beschreibung der Immobilie
- Kaufpreisspanne
- Weitere Details
Damit eine Vollmacht keine Fehler enthält und es beim Verkauf zu keinen unnötigen Verspätungen kommt, lohnt es sich, einen Anwalt oder Notar beizuziehen.
Vorweggenommene Erbfolge – was ist zu beachten?
Eltern können zu Lebzeiten ihre Immobilie auf eines oder mehrere Kinder übertragen. Im Rahmen einer «vorweggenommenen Erbfolge zu Lebzeiten» können Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzer Immobilien an ihre Kinder und an andere Erben übertragen. Werden die Eltern pflegebedürftig, kann die Immobilie nicht mehr zur Aufwendung der Kosten herangezogen werden.
Dabei sind jedoch bestimmte Voraussetzungen und Fristen zu beachten. Es lohnt sich, mit einem Immobiliendienstleister oder einem anderen Experten zu sprechen.
Die sogenannte Schenkung sollte ohne Verpflichtungen und Geldleistungen erfolgen. Nur dann können die Beteiligten die Steuerpflichten umgehen. Grundsätzlich ist der Erlös aus dem Verkauf eines zuvor selbstgenutzten Hauses steuerfrei. Dabei gelten jedoch bestimmte Voraussetzungen und Fristen. Der Gewinn muss nicht versteuert werden, ein Verlust kann aber auch nicht abgeschrieben werden. Bei vermieteten Objekten, die zur Finanzierung der Pflege veräussert werden, müssen Gewinne oftmals versteuert werden – Verluste können aber auch abgeschrieben werden.
Eine Marktwertanalyse liefert wichtige Informationen
Nachdem festgelegt wurde, wer das Haus verkauft, stellt sich die Frage: Was ist der gerechte Verkaufspreis?
Der Anfangsverkaufspreis ist sehr wichtig. Legt man den Preis zu hoch an, kann der Verkaufsprozess lange dauern – wenig Anfragen und eine schwächere Verhandlungsposition sind die Folge. Ist der Preis zu tief, macht man Verluste. Der Preis von Immobilien hängt einerseits von der Nachfrage, anderseits von Immobilien spezifischen Aspekten ab. Clevere Preisverhandlungen haben zudem einen grossen Einfluss auf den Preis.
Aus diesem Grund bietet es sich an, vor dem Verkauf eine Marktwertanalyse von einem neutralen Dienstleister durchführen zu lassen. So bietet zum Beispiel der Schweizer Immobilien Dienstleister «Immobilien Börse AG» eine kostenlose Liegenschaftsanalyse inklusive Marktwertermittlung an. Ziel dieser Marktwertschätzung ist es, den fairen Marktwert einer Immobilie basierend auf verschiedenen Bewertungskriterien zu ermitteln. Die Analyse und die detaillierten Unterlagen können dann in den Preisverhandlungen genutzt werden.
Um den Marktwert einer Immobilie zu analysieren, werden rund 20 bauliche und 50 standortbezogene Faktoren ausgewertet. Neben dem Zustand der Immobilie, der Bauqualität, der Substanz und dem Raumkonzept wird auch die Makrolage (Ortschaft, Gemeinde etc.) und der Steuerfuss der Gemeinde betrachtet. Basierend auf diesen Inputs wird der Marktwert mit einer hedonischen Bewertungsmethode bestimmt. Dabei wird die Immobilie mit tausenden, gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.
Die Schätzformel lässt sich in der ganzen Schweiz anwenden – auch in Regionen, in denen vergleichsweise wenig Transaktionen stattfinden. Auch eine Vielzahl von Banken, Versicherungen und Pensionskassen bewertet heute bei der Vergabe von Hypotheken Liegenschaften mit dieser Methode.
Nun hört sich das nach relativ viel Aufwand an – vor allem, wenn man die Immobilie neben seinem ganz normalen Berufs- und Familienalltag verkaufen muss. Anbieter wie die Immobilien Börse AG bieten eine kostenlose Marktwertanalyse, sowie einen Verkaufsservice an, der einem diese Mühen abnimmt.
Makler helfen beim Verkauf
Die unabhängige Liegenschaftsanalyse der «Immobilien Börse AG» bietet den Vorteil, dass man einerseits den Marktwert kennt, andererseits aber auch ein vollständiges Dossier erhält. In diesem Dossier wird erklärt, wie und warum der angegebene Preis bestimmt wurde. Oftmals kennen Angehörige Schwachstellen eines Hauses, aber auch die letzten aufwendigen Renovierungsarbeiten nicht. Die Experten können das vorab bestimmen.
Basierend auf dem Dossier kann nun die Vermarktung der Immobilie erfolgen. Das kann man privat machen oder erneut professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Die «Immobilien Börse AG» bietet einen kompletten Verkaufsservice an. Die Vermarktung durchläuft verschiedene Schritte:
- Planen und Vorbereiten
- Analyse/ Positionierung
- Interessenqualifikation
- Finanzierungsprüfung
- Verkaufsabschluss
Nachdem man die Informationen in einem Exposé zusammengestellt hat, wird überlegt, wer die Käuferzielgruppe ist und wie das Haus zu verkaufen ist. Hat man ein Haus im Grünen, so könnten Familien die Zielgruppe sein. In der Anzeige sollten dann relevante Themen wie Schulbusanbindung, kinderfreundliche Nachbarschaft, Garten etc. angepriesen werden.
Auch die Qualifikation der Interessenten und die Überprüfung der Käufer sind wichtige Punkte, die oftmals vergessen werden. Ist der Käufer tatsächlich solvent? Wie finanziert er den Kauf? Um bösen Überraschungen vorzubeugen, sollte man diese Punkte prüfen und gegebenenfalls mit der Bank des Käufers sprechen.
Der Verkaufsabschluss beinhaltet letztendlich die Übertragung der Immobilie, die notarielle Beglaubigung sowie der Eintrag ins Grundbuch.
Wer einen Immobilienmakler beauftragt, kann die Vermarktung ganz in seine Hände geben. Er ist Ansprechperson für Interessenten und führt die Besichtigungstermine durch. Wer diese Arbeiten selbst erledigen möchte, sollte bedenken, dass der Aufwand oft grösser ist, als geschätzt. Er lohnt sich allenfalls, wenn man in direkter Nähe zum Objekt wohnt oder arbeitet.